Top 5 kinh nghiệm đầu tư bất động sản nông nghiệp an toàn, sinh lời

Uy tín nhất | Việt Nam | |

Bất động sản nông nghiệp là lĩnh vực được nhiều người chọn để đầu tư với hi vọng chuyển đổi mục đích sử dụng lên đất thổ cư hoặc sang nhượng lại, hưởng lợi từ phần chênh giá.

Tuy nhiên , việc đầu tư vào đất nông nghiệp, nếu không nắm rõ kiến thức về pháp luật sẽ rất mạo hiểm. Dưới đây một số kinh nghiệm mua đất nông nghiệp an toàn, tránh rủi ro.

Bất động sản nông nghiệp là gì?

Bất động sản nông nghiệp là môt loại hình bất đông sản được tích tụ ruộng đất có qui mô lớn để đầu tư, sản xuất – kinh doanh nông nghiêp phục vụ trong lĩnh vực nông nghiêp, dựa trên yếu tố nông nghiêp với công nghệ cao, cung cấp nông sản, chế biến, xuất khẩu những sản phẩm nông nghiệp ứng dụng công nghệhiện đại đảm bảo yếu tố môi trường, hướng tới phát triển bền vững.

Bất động sản nông nghiệp là bất động sản được vận hành, khai thác các lợi ích có được từ đất đai sau quá trình đầu tư, xây dựng dựa trên các yếu tố nông nghiệp.

Bất động sản nông nghiệp được đầu tư trên đất nông nghiệp. Căn cứ vào mục đích sử dụng đất, đất đai được phân loại nhóm đất nông nghiệp được qui định tại Khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 cụ thể như sau:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất rừng sản xuất;

d) Đất rừng phòng hộ;

đ) Đất rừng đặc dụng;

e) Đất nuôi trồng thủy sản;

g) Đất làm muối;

h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vậtt khác được pháp luật cho phép;

Đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.

Tiềm năng của bất động sản nông nghiệp

Thị trường bất động sản nông nghiệp ở Việt Nam có thời gian phát triển còn ngắn, thể chế chưa hoàn thiện, các yếu tố cấu thành thị trường còn thiếu… Tuy nhiên, cùng với chủ trương đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp, đầu tư nông nghiệp công nghệ cao của Đảng, Nhà nước, thị trường bất động sản nông nghiệp cũng cần được chính thức hóa và phát triển.

Sự hình thành mô hình kinh doanh này, ban đầu chỉ nhằm mục đích kinh doanh dưới mô hình trang trại, chăn nuôi hoặc trồng cấy… như trồng hoa có giá trị cao, chăn nuôi bò, cừu, đà điểu, trâu, cá tôm, cá sấu, nuôi trai lấy ngọc, thủy hải sản, rừng trồng… Theo đó, bất động sản nông nghiệp do chính các nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư xây dựng để cho thuê phục vụ khách du lịch nghỉ dưỡng khi có nhu cầu.

Mặt khác, các nhà đầu tư thứ cấp có thể đầu tư một khoản tài chính để thu lợi nhuận xuất phát từ việc có được các vườn cây, vườn hoa để khách hàng có nhu cầu quay phim, chụp ảnh… sau đó là kết hợp nghỉ dưỡng gia đình, tập thể, đồng thời cho khách thuê làm nơi thăm quan du lịch.

Cần nhận diện để làm rõ bất động sản nông nghiệp, chủ bất động sản có thể kết hợp kinh doanh với tham quan du lịch để có thể quảng cáo và thu lợi nhuận từ cả hai nguồn sản xuất và kinh doanh du lịch sinh thái.

Bất động sản nông nghiệp là phần bất động sản được chỉ định hoặc được phép thực hiện hoạt động nông nghiệp. Thị trường bất động sản nông nghiệp là thị trường ở đó bất động sản nông nghiệp và dịch vụ bất động sản nông nghiệp được giao dịch.

Các bất động sản nông nghiệp có thể được giao dịch thuần túy trong nông nghiệp, cũng có thể được giao dịch để rời khỏi khu vực nông nghiệp sang các khu vực khác. Quá trình mà đất, quyền sử dụng đất, các bất động sản nông nghiệp chuyển từ khu vực nông nghiệp sang khu vực đô thị, khu vực dịch vụ, khu vực công nghiệp cũng là một bộ phận của thị trường bất động sản nông nghiệp.

Có 3 thị trường bộ phận của thị trường bất động sản nông nghiệp, trước hết là thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp. Đây là thị trường giao dịch các thửa đất nông nghiệp trong qua trình dồn điền, đổi thửa và tập trung tích tụ ruộng đất. Phân mảng thị trường này không làm thay đổi mục đích sử dụng đất, chỉ làm thay đổi chủ sử dụng đất hoặc thay đổi diện tích thửa đất.

Thị trường chuyển nhượng đất nông nghiệp, mua bán rừng cây, vườn cây… phát triển góp phần nâng cao hiệu quả của nền nông nghiệp sản xuất hàng hóa. Thị trường bộ phận thứ hai của bất động sản nông nghiệp là thị trường đất ở nông thôn. Phân mảng thị trường này không làm thay đổi mục đích sử dụng đất, chỉ làm thay đổi chủ sử dụng đất (sang nhượng, tập trung hoặc chia nhỏ), hoặc thay đổi loại đất, từ đất ở nông thôn sang đất ở thành thị (trong quá trình đô thị hóa).

Thị trường bộ phận thứ ba là phân mảng thị trường đất nông nghiệp có yếu tố chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Chẳng hạn, từ đất nông nghiệp sang đất công nghiệp, dịch vụ, đô thị. Bộ phận thị trường này diễn ra khá rộng khắp ở những nơi công nghiệp hóa, đô thị hóa và chuyển đổi ngành nghề kinh doanh. Các bên liên quan trong phân mảng thị trường này cũng khá đa dạng, bao gồm các chủ sử dụng đất nông nghiệp, các chủ nhận sử dụng đất và Nhà nước như một bên trong thị trường (đứng ra thu hồi, giao đất, cho thuê đất).

1
1

Xác định mảnh đất có nằm trong quy hoạch không?

Hầu hết các loại đất nông nghiệp nằm khá nhiều trong các dự án xây dựng của nhà nước. Nếu mảnh đất đó bạn đang định mua có trong dự án, chắn bạn sẽ không thể được phép sử dụng cho mục đích sinh sống.

Để giải quyết vấn đề này cách tốt nhất bạn nên chủ động lên UBND quận/huyện để hỏi về kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Nó giúp bạn tránh gặp rủi ro khi chẳng may mua phải mảnh đất này

Nếu mảnh đất nông nghiệp bạn đang tìm hiểu chưa quy hoạch, nhưng cũng chưa được quy hoạch làm đất ở thì việc chuyển đổi gần như không thể. Do đó cũng không nên mạnh tay đầu tư vào mua mảnh đất này.

5 kinh nghiệm đầu tư đất nông nghiệp an toàn, sinh lời - 1

Nhiều người chọn mua đất nông nghiệp làm lĩnh vực đầu tư bất động sản với hi vọng chuyển đổi mục đích sử dụng lên đất thổ cư, hưởng lợi từ phần chênh giá.

2
2

Hợp đồng mua bán phải công chứng rõ ràng

Theo Luật Đất đai 2013, quy định tại khoản 3 điều 167 thì việc mua bán, chuyển nhượng đất đai phải được lập hợp đồng bằng văn bản và có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.

Nếu như việc mua bán của bạn không tuân theo các quy định trên về mặt hình thức thì sẽ không được pháp luật công nhận. Việc giao dịch mua bán đất sẽ bị vô hiệu do không tuân thủ quy định của pháp luật dân sự.

3
3

Phí chuyển đổi đất nông nghiệp

Có một khoản chi phí ngoài tiền mua đất mà bạn cần biết khi mua đất nông nghiệp đó là chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng. Vì thế, bạn cần thương lượng với bên bán đất về mức giá bán sao cho phù hợp và có lợi cho mình.

4
4

Nắm chắc quy định chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

Với những mảnh đất trong diện quy hoạch của chính quyền cũng chưa đủ để bạn có thể chuyển đổi sang đất ở. Theo đó bạn phải đáp ứng được các điều kiện như sau:

Khi mua bán đất nông nghiệp cần phải có giấy từ chứng nhận quyền sử dụng đất. Mặt khác, khu đất này là nơi không xảy ra bất cứ tranh chấp khi sử dụng hoặc không bị kê biên bản thi hành án.

Ngoài ra, đất này không được quyền tự ý chuyển nhượng, tặng quyền sử dụng đất cho người khác. Điểm đặc biệt quan trọng, bạn không được phép chuyển đổi từ đất canh tác, rừng phòng hộ sang đất ở.

5
5

Cơ hội và rủi ro khi đầu tư đất nông nghiệp

Ưu điểm nổi bật của đất nông nghiệp đó là nguồn cung phong phú, giá thành lại rẻ hơn hẳn đất thổ cư, từ đó giúp giảm đáng kể chi phí đầu tư và việc tìm mua cũng dễ dàng hơn nhiều so với các loại hình khác.

Sức hấp dẫn của đất nông nghiệp nằm ở tiềm năng sinh lời lớn, bởi mảnh đất càng gần khu đông dân cư càng có tính thanh khoản cao, nếu xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thành công thì nhà đầu tư sẽ thu được món lời không nhỏ.

Đây cũng là lý do khiến giá đất nông nghiệp tại Hòa Lạc (huyện Quốc Oai, Thạch Thất – Hà Nội) từng lên “cơn sốt” hồi tháng 6/2020, tăng tới 30-50% so với cùng kỳ năm 2019, ngay khi có thông tin quy hoạch chung khu đô thị Hòa Lạc được phê duyệt. Các cò đất hồ hởi gợi ý nhà đầu tư có thể mua cả thửa đất to, từ đất xen kẹt với đất vườn cho đến đất rừng, đất nông nghiệp.

Sau đó, họ sẽ đứng ra chuyển mục đích sử dụng thành đất ở, người mua có thể chia đất thành các lô nhỏ để bán. Tuy nhiên đến đầu tháng 6/2020, chính quyền huyện Quốc Oai đã có văn bản yêu cầu tạm dừng lập hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn, nhằm ổn định giá bất động sản.

Điều này khiến không ít nhà đầu tư đã rót tiền vào đất nông nghiệp trong cơn sốt giá tại huyện Quốc Oai bị mắc kẹt vốn, khó giao dịch sang nhượng.

Trường hợp nhà đầu tư “mắc cạn” do mua đất nông nghiệp, đất rừng ở Hòa Lạc chỉ là ví dụ cho một trong những rủi ro có thể xảy ra khi “săn” đất nông nghiệp để chuyển mục đích sử dụng lên thổ cư. Đó là chưa kể những vấn đề liên quan đến chi phí chuyển đổi lên đất thổ cư, việc chuyển đổi tuy không quá khó khăn và phức tạp nhưng lại mất nhiều thời gian, đòi hỏi chủ đất phải có nguồn vốn mạnh để tránh tình trạng cạn vốn trong lúc thủ tục chưa hoàn thành.

This entry was posted in . Bookmark the permalink.
Subscribe
Notify of
guest
0 Comments
Inline Feedbacks
View all comments
0
Would love your thoughts, please comment.x
()
x