Bất động sản nông nghiệp là lĩnh vực được nhiều người chọn để đầu tư với hi vọng chuyển đổi mục đích sử dụng lên đất thổ cư hoặc sang nhượng lại, hưởng lợi từ phần chênh giá.
Tuy nhiên , việc đầu tư vào đất nông nghiệp, nếu không nắm rõ kiến thức về pháp luật sẽ rất mạo hiểm. Dưới đây một số kinh nghiệm mua đất nông nghiệp an toàn, tránh rủi ro.
Bất động sản nông nghiệp là gì?
Bất động sản nông nghiệp là môt loại hình bất đông sản được tích tụ ruộng đất có qui mô lớn để đầu tư, sản xuất – kinh doanh nông nghiêp phục vụ trong lĩnh vực nông nghiêp, dựa trên yếu tố nông nghiêp với công nghệ cao, cung cấp nông sản, chế biến, xuất khẩu những sản phẩm nông nghiệp ứng dụng công nghệhiện đại đảm bảo yếu tố môi trường, hướng tới phát triển bền vững.
Bất động sản nông nghiệp là bất động sản được vận hành, khai thác các lợi ích có được từ đất đai sau quá trình đầu tư, xây dựng dựa trên các yếu tố nông nghiệp.
Bất động sản nông nghiệp được đầu tư trên đất nông nghiệp. Căn cứ vào mục đích sử dụng đất, đất đai được phân loại nhóm đất nông nghiệp được qui định tại Khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 cụ thể như sau:
a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;
c) Đất rừng sản xuất;
d) Đất rừng phòng hộ;
đ) Đất rừng đặc dụng;
e) Đất nuôi trồng thủy sản;
g) Đất làm muối;
h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vậtt khác được pháp luật cho phép;
Đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.
Tiềm năng của bất động sản nông nghiệp
Thị trường bất động sản nông nghiệp ở Việt Nam có thời gian phát triển còn ngắn, thể chế chưa hoàn thiện, các yếu tố cấu thành thị trường còn thiếu… Tuy nhiên, cùng với chủ trương đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp, đầu tư nông nghiệp công nghệ cao của Đảng, Nhà nước, thị trường bất động sản nông nghiệp cũng cần được chính thức hóa và phát triển.
Sự hình thành mô hình kinh doanh này, ban đầu chỉ nhằm mục đích kinh doanh dưới mô hình trang trại, chăn nuôi hoặc trồng cấy… như trồng hoa có giá trị cao, chăn nuôi bò, cừu, đà điểu, trâu, cá tôm, cá sấu, nuôi trai lấy ngọc, thủy hải sản, rừng trồng… Theo đó, bất động sản nông nghiệp do chính các nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư xây dựng để cho thuê phục vụ khách du lịch nghỉ dưỡng khi có nhu cầu.
Mặt khác, các nhà đầu tư thứ cấp có thể đầu tư một khoản tài chính để thu lợi nhuận xuất phát từ việc có được các vườn cây, vườn hoa để khách hàng có nhu cầu quay phim, chụp ảnh… sau đó là kết hợp nghỉ dưỡng gia đình, tập thể, đồng thời cho khách thuê làm nơi thăm quan du lịch.
Cần nhận diện để làm rõ bất động sản nông nghiệp, chủ bất động sản có thể kết hợp kinh doanh với tham quan du lịch để có thể quảng cáo và thu lợi nhuận từ cả hai nguồn sản xuất và kinh doanh du lịch sinh thái.
Bất động sản nông nghiệp là phần bất động sản được chỉ định hoặc được phép thực hiện hoạt động nông nghiệp. Thị trường bất động sản nông nghiệp là thị trường ở đó bất động sản nông nghiệp và dịch vụ bất động sản nông nghiệp được giao dịch.
Các bất động sản nông nghiệp có thể được giao dịch thuần túy trong nông nghiệp, cũng có thể được giao dịch để rời khỏi khu vực nông nghiệp sang các khu vực khác. Quá trình mà đất, quyền sử dụng đất, các bất động sản nông nghiệp chuyển từ khu vực nông nghiệp sang khu vực đô thị, khu vực dịch vụ, khu vực công nghiệp cũng là một bộ phận của thị trường bất động sản nông nghiệp.
Có 3 thị trường bộ phận của thị trường bất động sản nông nghiệp, trước hết là thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp. Đây là thị trường giao dịch các thửa đất nông nghiệp trong qua trình dồn điền, đổi thửa và tập trung tích tụ ruộng đất. Phân mảng thị trường này không làm thay đổi mục đích sử dụng đất, chỉ làm thay đổi chủ sử dụng đất hoặc thay đổi diện tích thửa đất.
Thị trường chuyển nhượng đất nông nghiệp, mua bán rừng cây, vườn cây… phát triển góp phần nâng cao hiệu quả của nền nông nghiệp sản xuất hàng hóa. Thị trường bộ phận thứ hai của bất động sản nông nghiệp là thị trường đất ở nông thôn. Phân mảng thị trường này không làm thay đổi mục đích sử dụng đất, chỉ làm thay đổi chủ sử dụng đất (sang nhượng, tập trung hoặc chia nhỏ), hoặc thay đổi loại đất, từ đất ở nông thôn sang đất ở thành thị (trong quá trình đô thị hóa).
Thị trường bộ phận thứ ba là phân mảng thị trường đất nông nghiệp có yếu tố chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Chẳng hạn, từ đất nông nghiệp sang đất công nghiệp, dịch vụ, đô thị. Bộ phận thị trường này diễn ra khá rộng khắp ở những nơi công nghiệp hóa, đô thị hóa và chuyển đổi ngành nghề kinh doanh. Các bên liên quan trong phân mảng thị trường này cũng khá đa dạng, bao gồm các chủ sử dụng đất nông nghiệp, các chủ nhận sử dụng đất và Nhà nước như một bên trong thị trường (đứng ra thu hồi, giao đất, cho thuê đất).
Xác định mảnh đất có nằm trong quy hoạch không?
Hầu hết các loại đất nông nghiệp nằm khá nhiều trong các dự án xây dựng của nhà nước. Nếu mảnh đất đó bạn đang định mua có trong dự án, chắn bạn sẽ không thể được phép sử dụng cho mục đích sinh sống.
Để giải quyết vấn đề này cách tốt nhất bạn nên chủ động lên UBND quận/huyện để hỏi về kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Nó giúp bạn tránh gặp rủi ro khi chẳng may mua phải mảnh đất này
Nếu mảnh đất nông nghiệp bạn đang tìm hiểu chưa quy hoạch, nhưng cũng chưa được quy hoạch làm đất ở thì việc chuyển đổi gần như không thể. Do đó cũng không nên mạnh tay đầu tư vào mua mảnh đất này.
Nhiều người chọn mua đất nông nghiệp làm lĩnh vực đầu tư bất động sản với hi vọng chuyển đổi mục đích sử dụng lên đất thổ cư, hưởng lợi từ phần chênh giá.
Hợp đồng mua bán phải công chứng rõ ràng
Theo Luật Đất đai 2013, quy định tại khoản 3 điều 167 thì việc mua bán, chuyển nhượng đất đai phải được lập hợp đồng bằng văn bản và có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.
Nếu như việc mua bán của bạn không tuân theo các quy định trên về mặt hình thức thì sẽ không được pháp luật công nhận. Việc giao dịch mua bán đất sẽ bị vô hiệu do không tuân thủ quy định của pháp luật dân sự.
Phí chuyển đổi đất nông nghiệp
Có một khoản chi phí ngoài tiền mua đất mà bạn cần biết khi mua đất nông nghiệp đó là chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng. Vì thế, bạn cần thương lượng với bên bán đất về mức giá bán sao cho phù hợp và có lợi cho mình.
Nắm chắc quy định chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở
Với những mảnh đất trong diện quy hoạch của chính quyền cũng chưa đủ để bạn có thể chuyển đổi sang đất ở. Theo đó bạn phải đáp ứng được các điều kiện như sau:
Khi mua bán đất nông nghiệp cần phải có giấy từ chứng nhận quyền sử dụng đất. Mặt khác, khu đất này là nơi không xảy ra bất cứ tranh chấp khi sử dụng hoặc không bị kê biên bản thi hành án.
Ngoài ra, đất này không được quyền tự ý chuyển nhượng, tặng quyền sử dụng đất cho người khác. Điểm đặc biệt quan trọng, bạn không được phép chuyển đổi từ đất canh tác, rừng phòng hộ sang đất ở.
Cơ hội và rủi ro khi đầu tư đất nông nghiệp
Ưu điểm nổi bật của đất nông nghiệp đó là nguồn cung phong phú, giá thành lại rẻ hơn hẳn đất thổ cư, từ đó giúp giảm đáng kể chi phí đầu tư và việc tìm mua cũng dễ dàng hơn nhiều so với các loại hình khác.
Sức hấp dẫn của đất nông nghiệp nằm ở tiềm năng sinh lời lớn, bởi mảnh đất càng gần khu đông dân cư càng có tính thanh khoản cao, nếu xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thành công thì nhà đầu tư sẽ thu được món lời không nhỏ.
Đây cũng là lý do khiến giá đất nông nghiệp tại Hòa Lạc (huyện Quốc Oai, Thạch Thất – Hà Nội) từng lên “cơn sốt” hồi tháng 6/2020, tăng tới 30-50% so với cùng kỳ năm 2019, ngay khi có thông tin quy hoạch chung khu đô thị Hòa Lạc được phê duyệt. Các cò đất hồ hởi gợi ý nhà đầu tư có thể mua cả thửa đất to, từ đất xen kẹt với đất vườn cho đến đất rừng, đất nông nghiệp.
Sau đó, họ sẽ đứng ra chuyển mục đích sử dụng thành đất ở, người mua có thể chia đất thành các lô nhỏ để bán. Tuy nhiên đến đầu tháng 6/2020, chính quyền huyện Quốc Oai đã có văn bản yêu cầu tạm dừng lập hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn, nhằm ổn định giá bất động sản.
Điều này khiến không ít nhà đầu tư đã rót tiền vào đất nông nghiệp trong cơn sốt giá tại huyện Quốc Oai bị mắc kẹt vốn, khó giao dịch sang nhượng.
Trường hợp nhà đầu tư “mắc cạn” do mua đất nông nghiệp, đất rừng ở Hòa Lạc chỉ là ví dụ cho một trong những rủi ro có thể xảy ra khi “săn” đất nông nghiệp để chuyển mục đích sử dụng lên thổ cư. Đó là chưa kể những vấn đề liên quan đến chi phí chuyển đổi lên đất thổ cư, việc chuyển đổi tuy không quá khó khăn và phức tạp nhưng lại mất nhiều thời gian, đòi hỏi chủ đất phải có nguồn vốn mạnh để tránh tình trạng cạn vốn trong lúc thủ tục chưa hoàn thành.
Ngoài ra, còn có 4 tình huống “oái ăm” khác mà nhà đầu tư có thể phải đối diện, thậm chí mất tiền oan uổng khi đổ tiền vào đất nông nghiệp như:
– Đất nông nghiệp thường có diện tích lớn nên giá khá cao, chỉ phù hợp với một số đối tượng nhất định như nhà đầu tư dày vốn hoặc doanh nghiệp mua rồi lên thổ cư, phân lô bán nền. Nếu chỉ vì đi theo tâm lý đám đông mà vay nợ, thậm chí buôn đất phần lớn bằng tiền vay ngân hàng thì khi chưa chuyển đổi được mục đích sử dụng đất, hoặc gặp lúc thị trường chững lại vì dịch bệnh sẽ khó sang nhượng…, nhà đầu tư dễ lâm vào cảnh vỡ nợ.
– Nhiều trường hợp khách mua đất nông nghiệp để đón dự án mới trong khu đô thị nhưng vì một số lý do, quy hoạch đô thị vùng đó lại không diễn ra như kế hoạch khiến nhà đầu tư phải “ngậm trái đắng”, ở không được bán chẳng xong.
– Nếu thửa đất nông nghiệp đó không thuộc khu vực được quy hoạch thành đất ở thì nhà đầu tư sẽ bị chôn vốn rất lâu, thậm chí phải chuyển hướng sang đầu tư vào trồng trọt, chăn nuôi hoặc cho thuê, chuyển nhượng với giá thấp.
– Nếu mảnh đất nông nghiệp nằm trong diện giải tỏa thì chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp.
Trên đây là một số kinh nghiệm mua đất nông nghiệp làm dự án hoặc chuyển lên đất ở. Việc nắm chắc kiến thức pháp luật sẽ giúp bạn hạn chế rủi ro khi đầu tư vào đất nông nghiệp.
Giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản nông nghiệp tại Việt Nam
Thị trường bất động sản nông nghiệp là một bộ phận của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, do tính đặc thù của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam, của thị trường bất động sản nông nghiệp (liên quan đến quyền sử dụng đất nông nghiệp – vừa là công cụ sản xuất, vừa phải bảo đảm an ninh lương thực, ổn định xã hội và phát triển bền vững môi trường) nên cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp để phát triển bền vững thị trường bất động sản nông nghiệp Việt Nam:
Một là, cần hoàn thiện thể chế, nhất là cần thống nhất tránh chồng chéo các quy định về bất động sản nông nghiệp trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Quy hoạch, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Phát triển đô thị, Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Đấu thầu, Luật Thuế (nghiên cứu trình ban hành các luật thuế chưa có, theo thông lệ quốc tế, đặc biệt luật thuế chống đầu cơ bất động sản), Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Chứng khoán (quỹ đầu tư tín thác bất động sản)…
Hai là, từng bước tạo dựng, thu hút đầy đủ các thành tố thị trường và thu hút nguồn đầu tư của tất cả các thành phần kinh tế tham gia mạnh mẽ vào thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản nông nghiệp nói riêng, trong đó cần ít nhất ba chủ thể quan trọng là các nhà đầu tư nước ngoài, các doanh nghiệp lớn trong nước, các chủ thể có liên quan đến nguồn kiều hối.
Ba là, thúc đẩy cấp độ thị trường phát triển. Hiện tại, thị trường bất động sản nói chung, thị trường bất động sản nông nghiệp nói riêng ở Việt Nam đang ở cấp độ tiền tệ hóa và bước đầu tài chính hóa. Vì vậy, cần tiến hành đồng bộ các biện pháp để nâng cấp thị trường, như chứng khoán hóa, trái phiếu quyền sử dụng đất khi tham gia thị trường; hình thành các quỹ đầu tư tín thác bất động sản để tạo điều kiện tăng vốn cho thị trường; hình thành hệ thống tái thế chấp bất động sản; hình thành các quỹ tiết kiệm tương hỗ bất động sản; đưa vào vận hành các quỹ đầu tư từ các quỹ bảo hiểm nhân thọ, quỹ tiết kiệm hưu trí…
Bốn là, hiện đại hóa hệ thống thông tin đất đai trong tổng thể hệ thống chính phủ điện tử là một giải pháp quan trọng trong bối cảnh cuộc Cách mạng công nghiệp lần thứ tư góp phần nâng cao hiệu quả quản lý và hoàn thiện thị trường bất động sản nông nghiệp, đơn cử như việc có thể đánh thuế chống đầu cơ bất động sản được hay không tùy thuộc nhiều vào hệ thống thông tin đất đai có cập nhật liên thông và được số hóa trong hệ thống quản lý đất đai hay không.
Năm là, hoàn thiện hệ thống quy hoạch theo Luật Quy hoạch năm 2017 và quy hoạch phát triển đô thị. Rà soát, làm mới và cập nhật các quy hoạch cũ, đặc biệt là quy hoạch đất đai, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội và quy hoạch phát triển đô thị. Tăng cường kỷ cương quy hoạch theo nguyên tắc, quy hoạch được phê duyệt thì chỉ có cấp đó (hoặc cấp trên có thẩm quyền) mới được sửa đổi quy hoạch. Đồng thời, số hóa hệ thống quy hoạch đi liền với công khai quy hoạch.
Sáu là, hoàn thiện công tác thu hồi, giao đất. Hiện nay, một tỷ lệ lớn đất nông nghiệp đã, đang và sẽ được chuyển thành đất đô thị, đất dịch vụ, đất công nghiệp. Tuy nhiên, đây là khâu phát sinh nhiều bất cập, mâu thuẫn, phức tạp, do đó, cần hoàn thiện cơ chế thu hồi, giao đất, nhất là tăng mạnh phương thức tự nguyện, giảm thiểu phương thức bắt buộc…
Bảy là, tăng cường hoàn thiện các chế tài, đặc biệt là chế tài quy hoạch, chế tài quy trình tổ chức triển khai dự án, chế tài quy trình thu hồi đất, chế tài việc tuân thủ pháp luật đất đai, xây dựng, đầu tư…
Phát triển bất động sản nông nghiệp nhìn từ thế giới
Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, Nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, tại một số quốc gia trên thế giới có rất nhiều mô hình mà nước ta có thể học tập để tập trung, tích tụ ruộng đất sản xuất quy mô lớn.
Ở các nước Đông Nam Á như Thái Lan, Malaysia, Indonesia, Philippines… không có quá trình cải cách ruộng đất, không chia ruộng cho nông dân nên diện tích ruộng phần lớn vẫn nằm trong tay các điền chủ và nông dân chỉ đi làm thuê.
Chính vì thế, đất đai coi như đã được tập trung. Chính phủ quy hoạch đất thành từng vùng như đất đô thị, đất công nghiệp, đất thương mại dịch vụ và đất nông nghiệp. Trong đó, đất nông nghiệp được quản lý chặt chẽ nhất. Điều này có nghĩa, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất rất hãn hữu, trừ những trường hợp thực sự đặc biệt, song cũng phải trải qua rất nhiều khâu thẩm định.
 |
|
Đất nông nghiệp ở các nước Đông Nam Á được quản lý chặt chẽ. |
Bên cạnh đó, do đất đai được tập trung trước nên thuận tiện khi đi vào sản xuất lớn, không phải dồn điền, đổi thửa như ở Việt Nam. Tuy vậy, có một nhược điểm là nông dân không được chia ruộng, nên nông dân không tối đa hóa được sản lượng của nông nghiệp. Do đó, không tối đa hóa được thu nhập của nông dân, kéo theo, họ không có sức mua hàng công nghiệp, cứ đi làm thuê, cứ nghèo mãi. Đó cũng là một trong những lý do khiến những nước này không phát triển được công nghiệp.
Ngược lại, ở các nước Đông Bắc Á như Hàn Quốc, Trung Quốc, nông dân được chia ruộng. Có một lợi thế suốt một thời gian dài, họ đã tối đa hóa được sản lượng nông nghiệp, nâng cao rất nhanh thu nhập của nông dân, tạo ra sức mua rất lớn cho nông dân với hàng công nghiệp. Nói cách khác, họ đã tạo ra nguồn lực tài chính cho quá trình công nghiệp hóa, tạo ra thị trường nội địa cho công nghiệp. Song, cũng có một nhược điểm là đã đến thời điểm phải tiến hành công cuộc mới là dồn điền, đổi thửa, tập trung đất đai. Điều đó dẫn đến hình thành thị trường mua bán, chuyển nhượng đất nông nghiệp.
Ở Việt Nam, có một số điểm cần nghiên cứu và học tập kinh nghiệm nước ngoài, cụ thể: Thứ nhất, quy hoạch đất nông nghiệp và các khu vực khác của Việt Nam tương đối lỏng lẻo. Nguyên nhân là do quá trình đô thị hóa cần rất nhiều đất cho công nghiệp, thương mại dịch vụ, đất làm nhà ở. Song cũng xuất phát câu chuyện: Cầu về nhà ở rất lớn, nên nảy sinh hiện tượng đầu cơ đất đai rất phổ biến. Ngoài ra, nhà ở trên đất nông nghiệp mọc lên tự phát và chính quyền cũng tìm cách hợp thức hóa. Nguồn hàng trên thị trường cũng không minh bạch, không rõ ràng.
Tiếp theo, mua bán không thông qua môi giới, cũng không thông qua tư vấn để điều tra về hiện trạng hàng hóa. Do đó, các mua bán phi chính thức, trao tay, giao dịch ngầm, làm thị trường ngày càng trở nên không minh bạch.
 |
|
Quy hoạch đất nông nghiệp và các khu vực khác của Việt Nam tương đối lỏng lẻo. |
Đồng thời, không có bảo hiểm về quyền sở hữu đất nông nghiệp. Khi mua bán một mảnh đất rất rắc rối về quyền sở hữu: Từ bố mẹ, con cái cho đến dòng họ, hàng xóm… Các nước có bảo hiểm nên việc mua bán rất rõ ràng, minh bạch, được tiến hành thuận lợi. Phân tích như vậy để thấy, thị trường bất động sản nông nghiệp của Việt Nam có nhiều yếu tố không minh bạch, không rõ ràng và chưa có tính ổn định lâu dài, sự vững chắc về mặt pháp lý. Người mua rất ngại, vì họ có thể phải đối diện với những rủi ro pháp lý bất cứ lúc nào.
Theo TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, phải khẳng định phát triển bất động sản nông nghiệp là xu hướng tất yếu, gắn với tái cấu trúc nền kinh tế theo hướng phát triển thương mại – dịch vụ và công nghiệp. Vấn đề đặt ra là chính phủ phải có một chiến lược toàn diện về việc giải quyết vấn đề bất động sản trong nông nghiệp như thế nào. Quan trọng nhất phải có đẩy đủ nền tảng pháp lý, phải an toàn, dài hạn cho nhà đầu tư. Trên cơ sở đó, mới tập trung được nguồn lực đất đai để đi vào sản xuất lớn.
Do đó, phải để ruộng trở thành tài sản đảm bảo để nông dân có thể vay vốn. Đồng thời, phải có đạo luật, bảo hiểm về quyền sở hữu. Đó là cơ sở để mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê đất nông nghiệp.
Thực ra, cơ chế tín dụng không quan trọng bằng cơ chế pháp lý. Khi có pháp lý sẽ hình thành thị trường minh bạch, tức là có thanh khoản. Khi đã có thanh khoản thì ngân hàng sẽ sẵn sàng nhận đất nông nghiệp như một tài sản thế chấp.
